• Kauf der Immobilie in bevölkerungsdichten Gebieten, insbesondere von wohnwirtschaftlich genutzten Mehrparteienhäusern
• Renovierung oder Sanierung falls notwendig
• Teilung in Eigentumswohnungen und Verkauf bzw. Privatisierung an Mieter bzw. Abverkauf an Kapitalanleger oder Eigennutzer

• Nach dem Kauf der Immobilie erfolgt der Verkauf mit einem geringen Gewinnaufschlag um das Objekt so schnell wie möglich umzuschlagen.

• Kauf der Immobilie in bevölkerungsdichten Gebieten, insbesondere von wohnwirtschaftlich genutzten Mehrparteienhäusern
• Erfassung nicht beachteter Reserven wie Abtrennung von nicht genutzten Grundstücksanteilen und deren Verkauf, Ausbau von Dachgeschossen oder An- und Umbauten für andere Nutzungskonzepte oder Verbesserung der Nutzungssituation
• Verkauf der Immobilie in Teilbereichen.

Wohnwirtschaftliche Nutzung Es wird überwiegend in Immobilien mit wohnwirtschaftlicher Nutzung und geringem ( 10%- 20% ) Gewerbeanteil investiert. Es wird auf niedrigen Leerstand geachtet.

Beim Handel mit Immobilien ist es wichtig, dass der Käufer persönlich Gefallen an dem Objekt findet und es subjektiv schön und "symphatisch" findet. Der Käufer muss sich schnell einleben können.

Es muss ein optimaler Kompromiss aus Lage, Gebäudestruktur, Wohnungsgröße und -zuschnitt sowie insbesondere der Miethöhe versprechen Toprenditen gefunden werden, da eben nicht ausschließlich Lage, Lage, Lage entscheidend ist, um optimale Renditen zu erzielen. Es nützt einem die beste Lage nichts, wenn sie nicht bezahlbar oder finanzierbar ist. Es sollte eine sehr gute Vermietbarkeit und Verkaufbarkeit erzielt werden, ohne das Risiko des Leerstands einzugehen! Das Resultat sind schnell und komplett vermietete und schnell abgewickelte Objekte.

Es wird unter anderem in 6- bis 12-Familienhäuser, Einfamilienäuser oder Wohnanlagen, Neubauten oder branchengleiche Firmenbeteiligungen investiert. Eine gute Infrastruktur in europäischen Ballungs- und Randgebieten mit hoher Kaufkraft ist sehr wichtig.

Wichtig sind gefragte Attribute wie Balkon, Terrasse oder Garten. Ausser dem sollten Abstellflächen, Keller und Parkplätze ausreichend zur Verfügung stehen.

Je zufriedener ein Mieter ist, umso einfacher hat es der Vermieter. Den Bedürfnissen muss entsprechend Rechnung getragen werden. Eine angenehme Mieterstruktur ohne die kalte und anonymer Hochhaus-Atmosphäre ist sehr wichtig für eine langfristige erfolgreiche Vollvermietung mit niedriger Fluktuation. Ein altes Sprichwort aus einem europäischen Nachbarland sagt: " Kaufe Dir kein Haus, kaufe Dir einen guten Nachbarn!"

Beim Kauf sollte darauf geachtet werden, dass es sich bei den Mietern um Langzeitmieter handelt und diese durchschnittlich länger als zwei bis drei Jahre im Mietverhältnis stehen. Bei Neuvermietungen sollten daher auch langfristige Mietverhältnisse angestrebt werden. Danach ist auch die Mieterselektion vorzunehmen.

Grundstücke sollten Grünflächen für Kinder bieten oder zumindest leicht zugänglich sein. Es muss eine bezahlbare idyllische Atmosphäre Wohnqualität gegeben sein.

Mit dem Alter der Immobilie verliert sie an Wert und Qualität. Daher findet dieser Aspekt entsprechende Würdigung beim Kauf. Daraus resultierende Wertminderungen werden genau erfasst und in der Preiskalkulation für eine mögliche nachträgliche Sanierung angemessen berücksichtigt.

Die Investitionspolitik wird bestimmt durch das Verbot der Spekulation, d. h. der Erwerb von Investitionsgütern wird nicht in einer unbegründeten Hoffnung auf einen Zufallserfolg vorgenommen werden. Bei allen Investitionen hat die Geschäftsführung auch die Deckung von Mittelherkunft und Kapitalrückfluss (Ablauf der Genussrechtsbeteiligungen und Rückzahlung des Genusskapitals) sowie die Amortisation der Investitionen zu beachten.

Die Villa Medici ist der festen Überzeugung, dass sich das von ihr entwickelte Unternehmenskonzept am Markt erfolgreich durchsetzen wird und für das Unternehmen entsprechende Gewinne erwirtschaftet werden wird. Dennoch ist es nicht auszuschließen, dass auf Grund mangelnden Mittelzuflusses oder allgemein wirtschaftlich negativer Tendenz nicht die Ziele erreicht werden können, die sich das Unternehmen gesteckt hat.

Um im Extremfall das Unternehmen fortführen zu können, werden worstcase-Pläne entwickelt, in denen insbesondere ggf. notwendige höhere Finanzierungskosten, eine weniger dynamische Unternehmensexpansion sowie weitere Um- strukturierungsmaßnahmen mit den jeweiligen Auswirkungen auf die Ertrags- und Liquiditätslage des Unternehmens erarbeitet werden. Diese Planungen gehen in jedem Fall von der Fortführung des Unternehmens bei einer zeitlichen Streckung der im Normalfall zu erwartenden Unternehmensentwicklung aus. Insoweit berücksichtigen diese Planungen auch ggf. reduzierte Erträge für die Kapitalanleger.

Selbst bei nur minimalem Platzierungserfolg dieser Kapitalmarktemission ist daher das Unternehmen in der Lage, auch den ggf. wenigen Kapitalanlegern eine langfristige Entwicklung ihres Beteiligungskapitals zu ermöglichen.

Ein Unternehmens- und Anlegerbeteiligungserfolg ist also auch bei sehr geringer Eigenkapitalzufuhr durch Genussrechtsinhaber möglich und erzielbar. In jedem Fall wäre das Unternehmen keineswegs in seinem Bestand gefährdet.

Das Risiko eines Reparaturstaus wird dadurch minimiert oder gänzlich eliminiert, dass eine gründliche Begutachtung von allen wertrelevanten Gebäudebereichen durch zertifizierte Baugutachter vorgenommen wird. So werden anstehende Ausgaben für mögliche Reparaturen oder Instandsetzungen schon vor dem Kauf offen gelegt und sind daher ein kalkulierbares bzw. abwendbares Risiko. Sollten die anstehenden Reparaturen den von der Villa Medici gesteckten Rahmen sprengen, so ist dieses Objekt uninteressant und wird nicht gekauft.

Sollte ein Objekt ausnahmsweise fremdfinanziert worden sein und die Finan- zierungskosten durch die Mieteinnahmen gedeckt werden, wird das Risiko eines Mietausfalls dadurch vermieden, dass ein plötzlicher Mietausfall von ca. 30 % als so genannter Puffer in die Finanzplanung einkalkuliert wird. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass plötzlich 30 % aller Mieteinnahmen ausfallen sollten, wäre die Finanzierung also gesichert.

Des Weiteren besteht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, innerhalb derer professionelle Makler für die Neuvermietung beauftragt werden würden. Aus eigener Erfahrung braucht ein professioneller Makler ca. 6 bis 8 Wochen für die Neuvermietung.

Zusätzlich wird vor dem Kauf in einem solchen Fall der Fremdfinanzierung die Mieterstruktur bzw. Fluktuation genau in Augenschein genommen. Eine sehr hohe Mieterfluktuation ist ein Zeichen für Unzufriedenheit der Mieter und somit ein Indiz für schwere Vermietbarkeit des Objekts. Ein solches Objekt ist für die Villa Medici uninteressant und wird nicht gekauft.

Es werden grundsätzlich keine Objekte gekauft, die Pflichten, Einschränkungen oder Belastungen im Grundbuch aufweisen.

Das Risiko einer Insolvenz eines beauftragten fremden Bauunternehmens wird dadurch ausgeschlossen, dass die Villa Medici selber als Bauträger fungiert und die Baumassnahmen in Eigenregie durchführt. Dadurch, dass die Villa Medici als Bauherr und Initiators das gesamte Projekt in der eigenen Verantwortung und Kontrolle hat, werden somit Abhängigkeiten von Dritten und die damit verbundenen unkalkulierbaren Konsequenzen grundsätzlich vermieden.

Zusätzlich sind die Risiken aufgrund der sehr günstigen Baubedingungen bzw. Kosten wie zum Beispiel in der Türkei sehr gut kalkulierbar und überschaubar.

Durch intelligente Investitionen in verschiedenen Projekten wird zusätzlich eine gewünschte Risikostreuung erzielt. Die Grundidee ist vergleichbar mit der Zusammenstellung eines Aktienfonds, der durch Diversifizierung und Streuung das Risiko sehr gering hält, sodass, falls ein Teil der Aktien Verluste erleidet, der Großteil der Aktien diese Verluste absorbiert und unter dem Strich einen Gewinn realisieren und dadurch überdurchschnittlich erfolgreich arbeiten kann.